二手房卖方违约，定金和违约金怎么选

一、定金罚则怎么用？

《民法典》规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。三个要点：①数额上限——定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金效力（视为预付款）；②实际交付才生效——只在中介合同里写「定金 10 万」但实际没付，定金条款不成立；③性质要写清——合同里必须写明「定金」二字，写成「订金」「意向金」「诚意金」的，一般不适用定金罚则，只能要求返还。实操中买方最常犯的错是：付了钱、拿了收据，收据上写的是「订金」，结果卖方反悔只能要回本金，一分赔偿都没有。

二、定金和违约金能一起要吗？

不能。法律明确规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。所以必须择一。怎么选？算两笔账：①定金路径——双倍返还，即拿回本金＋再要一倍（等于定金数额的赔偿）；②违约金路径——按合同约定的比例或金额，常见「总房价的 10%」「20%」。举例：房价 300 万，定金 10 万，违约金约定 10%＝30 万。选定金只能拿 10 万赔偿，选违约金可拿 30 万，显然选违约金。但如果定金 50 万（未超 20%）、违约金约定 10 万，则应选定金。所以签约时两个条款都要有，留出选择空间。

三、房价涨了，差价能要回来吗？

能，这是最值钱的请求。违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以适当减少。房价上涨的差价损失属于典型的可得利益损失——卖方违约导致买方需要以更高价格购买同类房屋，多支出的部分就是损失。举证方式：①同小区同期成交记录（中介提供的成交价、网签数据）；②评估机构出具的评估报告（对比合同价与违约时市场价）；③买方另行购房的实际成交合同（最有说服力）。实践中，法院通常支持差价损失，但会扣除买方未支付的房款、节省的税费等因素。

四、能不能要求必须卖给我（继续履行）？

可以主张，但难度较大。请求继续履行需要满足：①合同合法有效；②具备履行条件——房屋无查封、无抵押（或可涤除）、卖方有处分权、买方有付款能力；③不存在履行不能——房屋已另行出售并过户给善意第三人，则客观上无法继续履行。如果房屋尚未过户给他人，买方起诉要求继续履行并配合办理过户，法院支持的可能性较高，尤其买方已支付大部分房款并实际占有。策略建议：起诉时同时申请财产保全，查封该房屋，防止卖方「一房二卖」后过户给他人——这一步做与不做，结果常常完全相反。如果已被他人善意取得，就只能转而主张违约金＋差价损失。

五、网签、资金监管这些环节要注意什么？

五个环节：①网签——网签不是所有权转移，但能防止一房二卖（同一房屋重复网签会被系统拦截），应及时办理；②资金监管——首付款、贷款都应走银行或房管部门的资金监管账户，不要直接打给卖方个人，避免卖方卷款或房屋被查封后钱房两空；③过户时点——约定「贷款审批通过后 X 日内办理过户」，并写明双方配合义务与逾期违约责任；④户口与物业交割——约定户口迁出时间与违约金（按日计算最有效）、物业费水电费结清、家具家电清单；⑤税费承担——明确契税、增值税、个税由谁承担，避免过户时因税费争议僵持。相关风险见 二手房买卖的坑 与 买到查封房怎么办。

六、买方违约，卖方怎么办？

角色反过来，工具也不同：①没收定金——买方违约不买了，卖方可依定金罚则不予返还；②主张违约金——按合同约定比例，若违约金过高（如约定 30%）买方可能请求调减；③解除合同并再卖——注意要先书面催告并给予合理宽限期，直接另卖可能被认定双方均违约；④索赔差价——若房价下跌，卖方另售的价格低于原合同价，差额可主张赔偿。要提醒卖方：不要轻易「没收定金」了事——如果实际损失（如房价下跌 50 万）远高于定金（10 万），应当主张违约金或差价损失，没收定金反而可能被视为「协商一致解除」，丧失进一步索赔的权利。

本文为一般性普法信息，不构成对具体案件的法律意见；个案请咨询专业律师，并以现行有效法律法规及受理法院意见为准。

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