二手房税费计算器：买方契税、卖方增值税与个税

免责声明：本文为一般性普法信息，不构成对具体案件的法律意见；个案请咨询专业律师，并以现行有效法律法规及受理法院意见为准。

一、这个计算器算什么，先看结论

二手房税费不是「一个税率乘总价」，而是买方两三项、卖方两三项，各算各的。买方要交契税（唯一大额）、印花税（暂免）、登记费（80 元）；卖方要算增值税及附加、个人所得税、土地增值税（暂免），外加合同约定的中介费、评估费。每一项的计税依据、税率、减免条件都不一样，把它们合成一个「综合税率」去乘，是最常见也最难解释的错。

五句话给结论。第一，买方契税只看两个变量——面积和套次：家庭唯一住房 140 ㎡ 及以下 1%、以上 1.5%；第二套 140 ㎡ 及以下 1%、以上 2%；三套及以上不享受优惠，浙江按法定税率 3%。第二，个人销售或购买住房的印花税暂免，个人销售住房的土地增值税暂免，这两笔在所有情形下都是零。第三，卖方增值税：购买不足 2 年按 3% 征收率全额缴纳，满 2 年（含）免征，附加税费随之一并免征。第四，卖方个税：满五唯一免征；否则能提供原值凭证的按差额 20%，不能提供的按转让收入 1% 核定。第五，真正的变量不是计算器，是四个事实——购房时间、家庭套次、有没有原值凭证、税务机关核定价。

一套 200 万元、120 ㎡、满两年、买方首套、卖方满五唯一的房子，双方税费合计只有 2 万余元。同一套房，把「满两年」改成「不满两年」、卖家改成「不唯一且无原值凭证」，合计会跳到 7 万元以上。差额几乎全部来自「时间」和「凭证」这两件与价格无关的事——这也是本页把「持有年限」「能否提供原值凭证」做成独立输入项的原因。

结果以什么为准。本工具给出的是法定口径下的算式结果，最终金额以主管税务机关的核定为准。三个环节可能与本页不同：一是计税价格，税务机关按核定价与成交价孰高认定；二是套次与年限的证明，以不动产登记信息、契税完税凭证记载为准；三是优惠能否适用，例如「满五唯一」需要家庭住房查询结果支撑，告知承诺制下承诺不实的法律责任由纳税人承担。

二、开始计算：买方、卖方两栏，逐项出结果

填之前先确认三件事，否则数字对了也没意义。第一，成交价填含税合同价。二手房挂牌价、网签价通常都是含增值税的总价，本工具会自动做价税分离；如果直接拿含税价乘 3%，会多算约 2.9%。第二，持有年限按购房时间算，不按入住时间算。购房时间以房屋产权证注明日期与契税完税凭证注明日期「孰先」确定，很多人拿交房日期填，结果把「满两年」算成了「不满两年」。第三，套次按买方家庭算。契税优惠里的「家庭」指购房人、配偶以及未成年子女，成年子女名下的房子不计入。

两个自由填写项故意留空。中介费与评估费不是税，法律没有规定由谁承担，各地习惯也不同：杭州市场多由买方付中介费、需要贷款的一方付评估费，但这只是习惯。本工具把它们放在卖方栏且不给默认值，是为了不让一个默认数字替当事人作决定——按合同实际约定填在一侧，或者两边各填各的。

三、买方三项：契税 140 ㎡ 分档、印花税全免、登记费 80 元

契税是买方唯一的大额税种，依据是《中华人民共和国契税法》第一条、第三条与财政部、税务总局、住房城乡建设部 2024 年第 16 号公告。《契税法》第三条给的法定税率是 3% 至 5%，浙江省人大常委会《关于契税具体适用税率等事项的决定》确定本省适用税率为 3%；2024 年第 16 号公告则在这个法定税率之上，对个人购买住房给出两档减征，自 2024 年 12 月 1 日起执行。

公式：应纳税额 ＝ 不含增值税的成交价格 × 适用税率。「不含增值税」这五个字写在财政部、税务总局 2021 年第 23 号公告第二条第（九）项，税务总局的解读还专门举了例子：交易含税价 210 万元、符合免征增值税条件的，发票上增值税额为 0、不含税价格仍是 210 万元，契税计税依据就是 210 万元——也就是说，免征增值税时不扣减，实际缴纳增值税时才要换算。

错误一：还在用 90 ㎡ 分界。2024 年 12 月 1 日之前，1% 的门槛确实是 90 ㎡（财税〔2016〕23 号），90 ㎡ 以上首套 1.5%、二套 2%。新政把这根线整体推到 140 ㎡，于是 100 ㎡ 的二套房从 2% 降到 1%，一套 200 万元的房子少交 2 万元。网上大量存量文章、甚至部分中介的报价单还停在 90 ㎡，这是目前最高频的错误。

错误二：把「二套 140 ㎡ 以上 2%」记成「二套一律 2%」。新政对二套同样给了 1% 的低档，只是面积门槛不同。反过来，把三套也按 1.5% 算，会少算一半——三套及以上不享受 16 号公告的减征，回到 3% 的法定税率。

错误三：税基用了含增值税价。不满两年、需要缴增值税的房子，契税基数要先做价税分离。200 万元含税价、3% 征收率，不含税价是 1,941,747.57 元，按 1% 计的契税是 19,417.48 元，而不是 20,000 元。差额不大，但税务窗口会退回来重填——因为发票上的「金额」栏与「价税合计」栏本来就不是一个数。

印花税：零。《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）第二条规定，自 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。买卖双方都免，商品房、存量房都免，唯一的例外是商铺、写字楼等非住宅——那要按「产权转移书据」万分之五计税，不在本页范围。

登记费：住宅 80 元/件。依据是国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559 号）：住宅类不动产登记费每件 80 元，非住宅类每件 550 元，按件收取、不按面积或价款比例收取，且由登记为不动产权利人的一方缴纳。核发一本不动产权证书不另收工本费，每增加一本加收 10 元。这笔钱金额小，但它是一个容易被中介「打包价」吞掉的固定项。

四、卖方三项：增值税 3%、个税两种口径、土地增值税暂免

增值税的规则在 2026 年 1 月 1 日换过一次，这是本页与多数旧文章不一致的地方。《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（2025 年第 17 号）规定：个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足 2 年的住房对外销售的，按 3% 的征收率全额缴纳增值税；购买 2 年以上（含 2 年）的，免征。该公告自 2026 年 1 月 1 日起施行，财税〔2016〕36 号附件 3 第五条第一款同步停止执行。也就是说，过去那个 5% 的征收率，对 2026 年 1 月 1 日以后的交易已经不再适用。

公式：不含税销售额 ＝ 含税成交价 ÷（1＋3%）；应纳税额 ＝ 不含税销售额 × 3%。增值税是价外税，成交价里已经含了税，不能直接乘。官方解读给的例子是含税 210 万元：旧政策下 210÷1.05×5%＝10 万元，新政策下 210÷1.03×3%≈6.12 万元，少了 3.88 万元。换成 200 万元，3% 口径的增值税是 58,252.43 元；若按 5% 口径（2026 年前已成交、尚未申报的情形）则是 95,238.10 元。本工具把征收率做成可选项，就是为了照顾这两种时间点。

附加税费按增值税额附征，增值税免了它就免了。城市维护建设税按纳税人所在地分三档：市区 7%、县城和镇 5%、其他 1%（《中华人民共和国城市维护建设税法》第四条）；教育费附加 3%，地方教育附加 2%。杭州住宅在市区，通常合计 12%，即「增值税额 × 12%」。这三项都以实际缴纳的增值税为计税依据，所以满两年免征增值税时，附加税费一并归零，不需要单独申请。另外，自然人属于增值税小规模纳税人，2023 年第 12 号公告规定的「六税两费」减半执行至 2027 年 12 月 31 日，城建税与两项附加可减半，实际附征率可能是 6%——本工具给了 6% 这一档，具体以主管税务机关的减免备案结果为准。

个人所得税分两条路，走哪条不看意愿，看凭证。依据是国税发〔2006〕108 号：能提供原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核的，按「（转让收入 − 房屋原值 − 转让住房过程中缴纳的税金 − 有关合理费用）× 20%」据实计征；不能提供完整、准确的原值凭证、不能正确计算应纳税额的，按转让收入的一定比例核定，比例由省级税务局在 1% 至 3% 之间确定——浙江按 1% 执行，湖州市税务局在政协提案答复中明确「我市按照最低的 1% 税率执行核定」，杭州 12366 的公开答复口径一致。

据实征收里可扣的三项，各有各的凭证要求。房屋原值指购置时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；「转让过程中缴纳的税金」包括本次交易实际缴纳的城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等；「合理费用」包括装修费、贷款利息、手续费、公证费——装修费必须有税务统一发票且付款人与产权人一致，商品房的扣除上限是房屋原值的 10%（已购公房、经济适用房为 15%），合同注明房价款含装修的不得重复扣除；贷款利息凭银行证明据实扣除。本工具在据实模式下会自动把本次增值税及附加计入可扣除的税金。

满五唯一：一分钱个税都不用交。《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278 号）第五条明确，对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；国税发〔2006〕108 号第四条重申「继续免征」。两个条件必须同时满足，缺一个就回到 20% 或 1%。

土地增值税：零。财税〔2008〕137 号第三条规定，自 2008 年 11 月 1 日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，非普通住宅同样包括在内。这一条与企业转让房产完全不同——企业卖房要按四级超率累进税率（30% 至 60%）清算，个人卖住房不涉及。

五、四个判断点：满 2 年、满五唯一、家庭唯一、核定价

第一个判断点：满 2 年怎么算。购房时间以房屋产权证注明日期与契税完税凭证注明日期「孰先」确定（国税发〔2005〕89 号第三条第（四）项、国税发〔2005〕172 号第三条）；转让时间，个人销售住房暂以主管税务机关受理申报的时间为准。不是交房日、不是入住日、不是网签日。两本证件日期不一致时取更早的那个——这一条对购房人有利，也常被漏用。

第二个判断点：满五唯一怎么算。「自用 5 年以上」指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上，起算点同上，也用「孰先」；「家庭唯一生活用房」指在同一省、自治区、直辖市范围内，纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（国税发〔2007〕33 号第三条）。注意这里的空间范围是「全省」，不是「全市」，也不是「全国」；主体范围是夫妻双方，未成年子女在契税语境里要算进来，在个税「唯一」的认定上则按上述文件表述执行。

第三个判断点：两个「唯一」不是一回事。买方契税里的「家庭唯一住房」，看的是买方家庭（购房人、配偶及未成年子女）在购房所在地的住房套数；卖方个税里的「家庭唯一生活用房」，看的是卖方家庭在省内的套数。同一套房子，买方可能是首套、卖方可能不唯一，两栏各按各的算，不能互相套用。这也是本工具把「买方家庭住房情况」和「卖方是否满五唯一」做成两个独立输入项的原因。

第四个判断点：核定价与成交价孰高。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款第（六）项规定，纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。二手房实操中就是拿系统核定价与合同成交价比，哪个高按哪个计税，契税、增值税、个人所得税都跟着这个基数走。所以「做低合同价」在税务环节基本无效——它省不掉税，却可能换来一份无效合同（见第七节）。

六、三种最常见的算错，以及浙江口径对照

算错一：面积分界用 90 ㎡。这是 2024 年 12 月 1 日之前的规则。新政之后，100 ㎡ 的二套房契税从 2% 降到 1%，130 ㎡ 的首套仍按 1%（旧规则是 1.5%）。这两个区间是本次调整受益最大的部分，也是最容易被旧文章带偏的部分。

算错二：增值税用 5%，或者忘了价税分离。2026 年 1 月 1 日起是 3%，而且必须除以（1＋3%）再乘。两个错误叠在一起，200 万元的房子会从 58,252 元算成 100,000 元，虚高四万余元。反过来说，一笔 2025 年 12 月已成交但尚未申报的交易，如果符合 2025 年第 17 号公告，也可以按新政策执行——公告专门写了这条过渡条款。

算错三：核定率写成 2% 或 3%。国税发〔2006〕108 号给的幅度是 1% 至 3%，具体由省级税务局确定。浙江执行 1%，湖州、杭州的公开答复都是这个口径；个别省份按 2%，还有城市对自建房按 3%（金华对自建住房即如此）。跨省对比时把这个数字直接搬过来，结论一定错。第三套契税同理：浙江是 3%，不是 1.5%。

还有一笔常被忽略的成本：滞纳金。如果合同约定由买方承担全部税费，而买方申报时按低价格申报被核定补税，从滞纳之日起按日加收万分之五（《税收征收管理法》第三十二条），年化超过 18%。这部分钱合同里通常没写，最后往往变成买卖双方的第二场争议。

七、律师视角：这份合同最容易出问题的四处

1、阴阳合同：民事上可能整份无效，刑事上可能构成逃税罪。为少缴税签两份合同——网签备案价低、实际成交价高——在法律上叫通谋虚伪表示。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：「行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。」也就是说，用来备案的那份低价合同无效，被隐藏的真实交易按真实意思处理；一旦房价上涨卖方反悔，买方拿低价合同去主张过户，法院不会支持，而真实合同又要用来补税。2026 年 8 月厦门市集美区人民法院公布的一起案件就是典型：双方为少缴税签阴阳合同，事后补缴税款及滞纳金，法院按双方过错酌定买方承担 30%、卖方承担 70%。

行政与刑事这一侧更硬。纳税人进行虚假纳税申报、不缴或少缴应纳税款的，构成《税收征收管理法》第六十三条的偷税，税务机关追缴税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款50% 以上 5 倍以下的罚款；构成犯罪的依法追究刑事责任。《刑法》第二百零一条的逃税罪要求「数额较大并且占应纳税额 10% 以上」，按 2024 年 3 月 20 日起施行的法释〔2024〕4 号第二条，逃避缴纳税款 10 万元以上为「数额较大」、50 万元以上为「数额巨大」；该解释第一条更把「以签订阴阳合同等形式隐匿或者以他人名义分解收入、财产」明确列为逃税手段。一套 200 万元的房子，若真实差额被查实，很容易越过 10 万元这条线。

2、「税费由买方承担」这类条款：在当事人之间有效，对税务机关无效。纳税义务人由法律直接规定——契税由承受方缴纳（《契税法》第一条），个人转让住房的增值税与个人所得税由转让方缴纳；《税收征收管理法》第四条同时要求纳税人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款。合同约定只是把经济负担转移给买方，不能改变纳税主体：税务机关仍然向法定纳税人追缴，卖方被追缴后可以依合同向买方追偿。所以这类条款要写清楚三件事：包哪些税种（是否含卖方个税、增值税及附加）、以哪次申报为基准（若被核定补税，补税与滞纳金由谁承担）、政策变动如何处理（税率调整、优惠取消时价款是否调整）。只写一句「过户税费由买方承担」，遇到核定补税几乎必然争议。反过来，如果约定「买方承担卖方一切税费」却未明确含个人所得税，实务中也有法院按「税种法定、约定不明不作扩大解释」处理。

3、卖方不配合过户、买方贷款批不下来：两种违约，两条路径。卖方签约后涨价反悔、拖延面签、拒不配合缴税过户的，买方可以依《民法典》第五百七十七条主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失；标的房屋权属清晰、可以继续履行的，还可以依第五百八十条请求实际履行，并同时主张违约金。要注意的是，仅有网签不会发生产权变动，不动产所有权自登记时生效（第二百零九条），所以「先占房、后过户」的安排对买方风险极高，必要时应当办理预告登记（第二百二十一条）。

买方贷款未获批准则是另一回事。贷款批不下来不属于不可抗力（第五百九十条），也不是当然的免责事由；除非合同把「以贷款获批为付款条件」写成明确的生效条件或解除条件，否则买方逾期付款即构成违约，卖方可以催告后解除并没收定金。实务上应当在合同里写三层：贷款机构与拟贷金额、批贷不足时的补足期限、以及「非因买方原因批贷失败」时的无责解约与定金返还。这三句话写与不写，结果可能是一笔定金还是一个官司。

4、「满五唯一」的认定时点与家庭成员口径，决定了 1% 还是 20%。时点上，「满五」以购房时间至转让时间计算，购房时间按产权证与契税完税凭证「孰先」，转让时间以销售发票注明时间为准（国税发〔2007〕33 号第三条）；「唯一」以同一省范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房为准。实践中出问题最多的三种情形：一是夫妻一方名下另有住房，出售方误以为「我名下只有一套」；二是把成年子女的房子算进家庭，或反过来漏算未成年子女；三是继承、赠与取得的房屋，起算点要追溯到原产权人取得的时间。2024 年第 16 号公告对契税优惠采取告知承诺制，纳税人报送《税务证明事项告知承诺书》后即可先行享受，但要对承诺的真实性承担法律责任——承诺不实的，补税、滞纳金、罚款一样不少，还可能影响后续交易的信用记录。

八、常见问题

税务部门核定的价格比合同成交价高，税按哪个数交

按孰高。合同成交价明显低于市场价格又无正当理由的，税务机关有权核定计税价格（《税收征收管理法》第三十五条），实操中就是拿核定价与成交价比，哪个高按哪个计税，契税、增值税、个人所得税都跟着这个基数走。本工具留了「税务核定价」一栏，填进去以后自动按孰高计算，并单独提示差额。

装修费、贷款利息能不能从个人所得税的差额里扣

能扣，但有条件。据实征收时，可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用（国税发〔2006〕108 号第二条）。合理费用包括实际支付的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费：装修费要有税务统一发票且付款人与产权人一致，商品房的扣除上限是房屋原值的 10%（已购公房、经济适用房是 15%），合同注明房价款含装修的不得重复扣除；贷款利息凭银行证明据实扣除。这些都要在申报时提交凭证，没有凭证就只能走 1% 核定。

继承、赠与取得的房子再卖，原值怎么算

继承的，以被继承人取得该房屋时的原值为准；直系亲属间赠与的，以赠与前的原值为准，受赠人再转让时不得以赠与合同的评估价重新起算。这两种情形下「满五」的起算点也往前追溯到原产权人取得的时间，但「唯一」仍看现产权人家庭在省内是否仅此一套。实务中这类房屋常因原始凭证缺失而转为核定征收，过户前先把老房产证、契税票、继承公证书找齐，比事后解释有用。

中介费、评估费到底该谁承担

法律没有规定，看合同。这两笔是服务合同的对价，不是税，税务机关不管归谁付。杭州二手房市场习惯是中介费由买方承担、评估费由需要贷款的一方承担，但这只是习惯，不是规则。本工具把两项放在卖方栏且默认留空，就是为了不让默认值替你作决定——按合同实际约定填在一侧，或两边各填各的。

最后提醒一句：本页所有比例都对应到具体文件与时点，但「套次怎么认定」「年限怎么起算」「优惠能不能享受」这三件事由主管税务机关依不动产登记信息与申报材料判断。算出来的数字可以用来谈价、核税单、准备资金，不能替代税务机关的核定结论；涉及阴阳合同、包税条款、贷款失败的，签字之前就该让律师看一遍合同。

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