二手房卖方反悔不卖或一房二卖，定金与违约金怎么算

先看合同怎么写，再决定要房、要钱，还是两样都要一点。卖方拒不配合过户或转卖他人，构成违约。买方可以：①依定金罚则要求双倍返还定金——定金数额不得超过主合同标的额的 20%，超过部分不产生定金效力（第 586、587 条）；②按约定主张违约金，或者要求赔偿实际损失（含转售差价、税费与中介费等）；③房屋尚未过户给第三人且不存在履行障碍的，可以请求继续履行并办理过户。

二、定金、违约金与损失赔偿的关系

1、定金与违约金不能并用——只能择一主张，但就超出定金或违约金数额的实际损失可以另行主张（第 588 条）；
2、违约金过分高于实际损失的，卖方可请求调整，法院一般以实际损失为基准衡量；
3、房价上涨形成的差价属于可得利益损失，是这类案件最主要的赔偿项，举证重点是同期同小区成交价与评估价。

三、事前防范与中介环节

1、签约时提高定金比例（不超过标的额 20%）、明确违约金的计算方式、约定「逾期不配合过户」的按日违约金；
2、尽快网签并办理过户，或先行办理预告登记，压缩被「一房二卖」的空间；
3、中介环节同样要防——约定「超出底价归中介」可能被认定无效，见 中介赚差价 35 万的约定为何一分不给；代拍、代购中吃差价必须返还的规则见 代拍法拍房 50 万差价为何必须返还；更全面的房产纠纷场景见 杭州房产纠纷律师。

本文为一般性普法信息，不构成对具体案件的法律意见；个案请咨询专业律师，以现行有效法律法规及司法实践为准。

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