约定卖房底价 240 万、超出部分归中介，275 万成交后中介索要 35 万差价——两审法院：约定无效，一分不给

一、中介的法定本分是「如实报告」，不是「吃差价」

1、《民法典》第 962 条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任；
2、本案的违法性正是从这里展开的：李某作为涉案房屋交易经纪方某房产咨询公司的法定代表人，在已通过该公司与买卖双方约定「中介服务费由买方承担」的情况下，又以个人名义与卖方另行约定「成交底价 + 超出部分归其所有」——法院认定，这实质上是利用其作为中介方所掌握的交易信息优势与中介地位，在买卖双方之间制造差价空间、谋取高额差价，违背了中介人对委托人的忠实报告义务，破坏了价格形成的透明性与公平性；
3、这里有一个很关键的结论：中介收取报酬的正当基础，是「委托人基于信息透明、约定明确的前提，为真实服务支付的对价」。当收益来源从「服务费」变成「隐藏在我与买家之间的价格差」时，中介的角色就从服务者变成了与委托人对赌的相对方——你少赚一块钱，我就多赚一块钱，利益方向彻底对立；
4、本案还有一处值得细看的地方：三方合同明确写着中介服务费由买方承担，李某却又以个人名义向卖方索要 35 万元——同一笔交易上存在两套互相矛盾的费用约定，法官在提醒里专门点了这一点，请交易双方「审慎对待同一笔交易中内容不一致的费用约定」。

二、录音里「我同意」了，为什么还是无效

1、二审的这句说理是本案最值钱的一句：「黄某在通话录音中虽曾对底价模式表示同意，但该同意建立在李某未充分披露市场行情、交易细节及其作为经纪公司法定代表人和经纪人的双重身份的基础上」；
2、也就是说，「同意」不等于「知情」。合同有效的前提不仅是签字与合意，还包括内容不违背公序良俗——《民法典》第 153 条第 2 款：违背公序良俗的民事法律行为无效。中介与委托人之间存在天然的信息不对称（对方每天在市场里跑、知道真实行情与买家出价，而多数人几年才卖一次房），当收益恰恰建立在「委托人不掌握真实价格」之上时，这种收益便不具有正当性；
3、法院判断一条差价约定是否「越界」，通常看三个特征：① 中介具有双重身份，同时掌握买卖双方信息；② 未向委托人充分披露真实成交价与市场行情；③ 差价明显超出市场合理水平。本案三条全部占上：35 万元占成交价的 12.7%，而二手房中介费的通常水平在 1%~2% 上下；
4、这条裁判思路与既有案例一脉相承——如广州中院在（2020）粤 01 民终 17048 号中认定「约定业主底价 140 万元、超出部分差价归中介所有」的条款限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权，违反如实报告义务、容易引发道德风险、扰乱市场秩序，违反公序良俗，没有法律约束力；中山中院在同类案件中方向一致。

三、给卖房人和中介的实用分界线：底价包干 vs 溢价分成

1、两种模式的差别不在措辞，而在利益方向：「底价包干」——你设一个底价、超出部分全归中介，中介多卖钱你一分不多拿，双方利益对立；「溢价分成」——超出部分按比例分享（例如卖方 70%、中介 30%），中介多卖钱你也能多拿，双方利益一致。司法实践中，后者被认定有效的概率明显更高，因为它属于双方真实合意的成果、目的是鼓励中介以更高价格促成交易；
2、但即便是溢价分成，也必须做到两点：① 充分披露真实市场行情（委托人有权知道房子大概能卖多少）；② 分成比例合理（中介分成宜控制在溢价部分的两三成以内）。做不到这两点，条款仍有被否定效力的风险；
3、还要注意「无效」并不必然等于「中介一分钱拿不到」：如果中介确实提供了真实的居间服务、跑前跑后促成了交易，法院可能酌情支持一笔合理的服务费——各地裁判尺度存在差异。因此不要把这则判决理解成「可以白用中介的活」；
4、给卖房人的「五字诀」：问（要求对方书面列明每一项收费的名称与标准，别只听口头报价）、核（核实中介是否同时代理买卖双方——两头代理才有吃差价的空间）、比（自己比对同小区同类型真实成交价，心里先有数）、留（合同、聊天记录、通话录音、转账凭证全部留好）、拒（看到「底价模式」「超出部分归中介」这类条款，要求改成固定佣金或溢价分成）。已经付了差价的，可凭证据主张确认条款无效并要求返还。

四、这类案件的现实意义：信息优势合法，信息剥削违法

1、需要说清一条边界：法律打击的从来不是信息优势（那是专业能力带来的正当价值），而是信息剥削（利用委托人的不知情牟利）。区别可以列成三个维度——收益来源是服务费还是差价、隐性加价；利益方向是委托人多赚我也多赚还是委托人少赚我才多赚；信息状态是充分披露、委托人知情还是刻意隐瞒、委托人误解。前者合同有效、收益受保护；后者合同无效、收益被剥夺；
2、这个逻辑不只适用于房产中介，对所有依靠「撮合」赚钱的行业都有参考价值——你可以靠专业能力赚钱，但不能靠客户不知情赚钱。合规的做法是把收费建立在明示的服务内容与合理的标准之上，而不是建立在交易双方的价差里；
3、从买家和卖家的角度看，本案也提供了一个额外提醒：买方承担中介费并不意味着交易成本与你无关。当卖方被要求接受「底价模式」时，中介有动机把成交价往上推——最终为这份差价买单的，往往是买方。所以签合同时看清费用条款、核对真实成交价，是买卖双方共同的自我保护。（同类中介吃差价案件，可对照本站 case-110 关于法拍房 50 万差价被判决返还的分析）

白纸黑字不等于铁板一块——法律保护的是知情之上的合意，而不是信息差之上的签字。中介费应当是服务的价格，而不是信息的赎金。