房企破产新纪要深度解读与律师实务应对

——《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号）

2026 年 9 月 4 日，最高人民法院印发法〔2026〕137 号《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称"纪要"），自印发之日起施行。这份纪要共 36 个条文，是最高法继 2023 年法释〔2023〕1 号《商品房消费者权利保护问题的批复》之后，针对房企破产领域发布的第二份里程碑式司法文件。如果说 1 号批复是"购房人保护的总开关"，那 137 号纪要就是房企破产全流程的"操作手册"。

先看三个宏观背景，便于把握纪要出台的"时与势"：

第一，房地产风险处置进入"司法常态化"阶段。 自 2021 年恒大事件以来，最高法、住建部、金融监管总局等部门联动处置了大量房企风险项目。截至 2025 年底，全国进入破产程序的房地产开发企业数量、涉案标的额和购房人群体规模均处于历史高位。但各地的裁判尺度、债权清偿顺位、续建融资安排差异很大。纪要的出台，是司法统一裁判尺度的迫切需要。

第二，"保交楼"从行政任务上升为司法规则。 过去三年，"保交楼"主要靠地方政府主导、市场化纾困、AMC 介入等"府院协调"机制推进，缺少明确、可预期、可救济的司法规则。纪要把这些政策性安排法律化、可诉化——例如"三代协议"不可解除、不可撤销；续建工程价款作为共益债务随时清偿；商品房消费者的购房款与按揭贷款列为第一清偿顺位。

第三，律师的角色从"事后救济"前移到"全流程介入"。 纪要明确：管理人团队要吸收房地产开发、建设工程专业人员；债权人会议对管理人有监督制约权；预重整阶段的中介机构在满足"金融机构债权人委员会或三分之二以上债权人同意"条件时可以衔接担任管理人。这意味着，律师从"债权人代理人""破产衍生诉讼代理人"扩展到"管理人团队成员""府院协调机制参与方""重整投资人法律顾问"等多个角色。

纪要虽然只有 36 条，但每一条背后都是过去几年房企破产实务中最棘手、最有争议的问题。建议大家对照《企业破产法》《民法典》《公司法》以及 2023 年 1 号批复、2025 年 10 号执行异议之诉司法解释一起读。

一、总体要求——"四个坚持"背后的政策逻辑

纪要第一部分"总体要求"提出了"四个坚持"：

• 坚持党的绝对领导——把破产审判工作融入经济社会发展大局，发挥党把方向、管大局、保落实的政治优势。
• 始终坚持以人民为中心——统筹保护职工、购房人、征收拆迁安置户、承建商、供货商、金融机构债权人等各方群体利益。
• 坚持系统观念，加强统筹协调——完善"政府主导风险管控和事务协调、法院主导司法程序"的常态化府院协调机制，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等问题。
• 坚持市场化、法治化原则——对有挽救希望的企业及时重整，对不具备存续价值的企业及时清算；防止逃废债，稳定市场预期。

解读：

这"四个坚持"看似宏观，实则贯穿纪要全部 36 个条文。我举三处具体体现：

• "以人民为中心" → 直接对应第三部分"购房人权利保护"（第 9–18 条）和第六部分"清偿顺位"（第 31 条），把商品房消费者购房款与按揭贷款列入第一顺位，高于建设工程价款优先权和银行抵押权。
• "系统观念、府院协调" → 直接对应第 4 条"保全措施解除"、第 6 条"刑民交叉处理"、第 8 条"三代协议"保护——这三处都需要府院协调机制支撑，单靠法院或管理人都推不动。
• "市场化、法治化" → 直接对应第 24–27 条续建融资安排和第 28 条项目整体出售原则——重整优先于清算、市场在资源配置中起决定性作用。

提示：今后代理房企破产案件时，府院协调机制不是"程序外的可选项"，而是"程序内的必选项"。管理人会议、债权人会议、府院联席会议、重整投资人谈判，几乎每一步都需要律师参与撰写纪要、向政府职能部门提交书面方案。

二、案件管辖与管理人指定（第 1–4 条）

2.1 案件管辖：以"项目所在地"为主

第 1 条确立了"以开发项目所在地为主"的管辖原则：

• 项目在同一设区市不同县域的 → 该设区市中院管辖；
• 项目在同一省不同设区市的 → 高院指定一家中院管辖；
• 项目跨省的 → 报请最高法指定管辖；
• 房地产总部企业破产的 → 一般以注册地（住所地）确定管辖法院。

受理后发现无管辖权的，应当及时移送。

实务争议：房企总部在杭州、但项目分布在全国各地，过去曾出现"总部破产 + 各项目分别管辖"导致债权申报、资产处置、续建方案相互割裂的情形。纪要的规则是"项目所在地管辖优先，总部住所地管总部"，边界清晰化。

提示：在代理债权人提起破产申请时，第一步就要锁定管辖法院——这决定了后续管理人是谁、府院协调的对象是谁、债权清偿规则适用谁。如果项目跨省，提前准备管辖异议和指定管辖的预案。

2.2 关联企业破产：实质合并"慎用"

第 2 条规定：原则上对各关联企业成员单独判断破产原因、适用单个破产程序；不得仅因资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职就适用实质合并。只有达到"法人人格高度混同 + 区分财产成本过高 + 严重损害债权人公平清偿利益"三个条件时，才适用实质合并。

解读：这是纪要最"克制"的条文之一。过去几年实务中，部分法院倾向于对房企集团"一刀切"实质合并，导致集团内不同项目的债权人之间产生新的不公平——A 项目的债权人要替 B 项目的烂尾买单。纪要的规则是"程序可以协调，财产不能当然合并"。

律师应对：

• 代理单个项目公司的债权人 → 主张"分别管辖、分别审理"，反对实质合并；
• 代理集团债权人 → 主张"集中管辖 + 协调审理"（一种程序性合并），保留实质合并的备用方案；
• 投资人参与重整 → 重点审查集团内各项目公司财产是否可独立区分，避免重整后被集团其他项目的债权人"穿越追偿"。

2.3 管理人指定：竞争 + 随机 + 专业人员

第 3 条细化管理人指定规则：

• 方式：一般通过竞争方式选定，也可基于分级管理在能胜任的管理人中随机指定；
• 团队构成：必须吸收具有房地产开发、建设工程等专业知识和实务经验的人员；
• 预重整衔接：预重整阶段聘请的中介机构，在金融机构债权人委员会或债权额占 2/3 以上债权人同意、且经法院审查符合任职规定时，可以衔接担任破产案件管理人；
• 监督：邀请院廉政督察部门全程监督，评选程序全程录音录像备查；与破产审判人员有近亲属等利害关系的不得担任；一经发现违规，及时更换；
• 重新指定：充分听取债权人会议建议，强化监督。

解读："预重整—正式破产"管理人衔接规则，是纪要的实务亮点。过去预重整阶段的中介机构在正式破产受理后能否续任，没有统一规则，各地做法不一。纪要给出"债权人同意 + 法院审查"的双门槛，平衡了预重整阶段的工作延续性与债权人的程序选择权。

律师应对：

• 准备参与管理人名册竞选的律所/清算组 → 必须组建具备房地产、建工、投融资复合背景的团队，准备好业绩材料、报价方案、风险承诺书；
• 作为债权人会议主席单位 → 提前 1 个月准备更换管理人的动议模板、违规情形举证清单；
• 投资人参与重整 → 关注预重整阶段的中介机构能否续任，提前与债权人委员会沟通"同意比例"是否达标。

2.4 保全措施解除 + 刑民衔接

第 4 条规定：破产受理后，原对债务人财产采取的查封、冻结、扣押措施应当依法解除并移交管理人。管理人处置时可凭法院出具的批准重整计划、认可和解协议、确认财产变价方案、拍卖成交等裁定办理过户。权属有争议的，在衍生诉讼作出认定前管理人不得处置。

重点：当保全措施系公安机关、检察院、法院办理刑事案件依法采取时，应当共同协商对涉案财产依法甄别：

• 属于债务人合法财产的部分 → 管理人有权依法处置；
• 协调一致的，也可以对采取保全措施的财产先行处置，并在所得金额中为刑事涉财产执行部分预留相应份额；
• 受理法院应当加强与刑事案件办理单位沟通协调，必要时逐级报请共同的上一级党委政法委进行协调。

解读：这是纪要在"程序衔接"上最具操作性的条文。过去因刑民交叉导致破产程序长期搁置、财产贬值、债权人受偿率下降的案例比比皆是。纪要的"府院协调 + 共同上一级党委政法委协调 + 先行处置 + 预留份额"四步法，是解决"等刑事结果延误破产程序"的实操机制。

提示：代理房企破产时，刑事案件进展必须作为第一优先级核查事项。如果房企或其实际控制人涉嫌非法集资、合同诈骗、挪用资金、职务侵占等罪名，第一时间与刑事办案单位、党委政法委建立沟通渠道，争取"先行处置 + 预留份额"方案落地。

三、债务人财产的认定、追收与刑民交叉（第 5–8 条）

3.1 债务人财产认定 + 取回路径（第 5 条）

第 5 条要点：

• 债务人财产的权属认定依据《民法典》《企业破产法》及相关司法解释，《企业破产法司法解释（二）》第 1 条、第 2 条是基本规则。
• 明确废止：《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第 71 条第 5 项、第 6 项不再适用。这两项曾规定"特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物""尚未办理产权证或产权过户手续但已向买方交付的财产"不属于破产财产。
• 取回权路径：破产受理前，房屋已经办理产权登记手续，或拍卖成交裁定、变卖成交裁定、以房抵债裁定已送达买受人或债权人的，相关房屋不属于债务人财产，买受人或债权人可以取回。

解读：第 71 条第 5、6 项的废止是物权公示原则的回归。在《民法典》物权编明确"不动产物权登记生效"的前提下，过去以"付款或交付"替代登记的旧规则不再适用。这意味着大量"已付全款未过户""已交付未办证"的房屋，原则上仍属债务人财产，购房人权利实现路径回归纪要自身的合同继续履行与价款返还顺位保护体系。

律师应对：

• 代理已付全款未过户购房人 → 主张合同继续履行（第 9 条第 2 款、第 17 条），不宜再主张取回权；
• 代理工抵房施工方 → 第一时间推进产权登记，或在破产受理前取得拍卖/变卖/以房抵债裁定的送达——一旦进入破产程序，个案执行空间迅速收缩；
• 管理人核查购房人取回权主张 → 严格把握"登记完成时间或裁定送达时间在受理前"这一时点要件。

3.2 刑民交叉处理（第 6 条）——本次纪要最大亮点之一

第 6 条确立三层规则：

第一层：程序并行房企因涉及非法集资等刑事案件正在被侦查、起诉、审理，但同时存在合法经营形成的债权，符合破产受理条件的，人民法院应当及时裁定受理，通过府院协调机制统筹刑事追赃挽损与破产程序统一公平分配。不得以"先刑后民"为由拒绝受理或中止破产程序。

第二层：赃款赃物可区分情形刑事裁判明确认定为赃款赃物、且能够与债务人合法财产清晰区分的 → 不属于债务人破产财产，由刑事程序专属发还受害人；受害人实际损失超过发还部分的，剩余损失可在破产程序中作为普通债权受偿（但损失非破产债务人造成的除外）。

第三层：赃款赃物混同情形赃款赃物与债务人合法财产混同无法区分的 → 受害人依据刑事裁判确定的损失一律作为普通债权在破产程序中统一受偿。

解读：这是纪要解决"房企 + 非法集资"刑民交叉问题的系统性方案。过去实务中：

• 受害人要求刑事优先受偿、破产普通受偿 → 与其他普通债权人冲突；
• 管理人主张全部资产进破产统一分配 → 受害人损失无法填补；
• 公安/检察以"先刑后民"为由阻碍破产受理 → 合法经营债权无法保护。

纪要的"程序并行 + 财产区分 + 受害人两步清偿"三机制，既不偏袒刑事受害人，也不偏袒普通债权人，关键是府院协调机制必须真运转。

律师应对：

• 受害人代理 → 第一步在刑事程序中及时登记损失，关注刑事裁判对赃款赃物范围与损失数额的认定；第二步视发还情况决定是否在破产程序中申报普通债权；
• 管理人 → 接管后对债务人涉刑情况进行专项核查，必要时通过府院协调机制商请刑事办案机关明确甄别口径；
• 普通债权人 → 关注刑事受害人申报范围，防止损失扩大化、虚假申报。

3.3 财产追收 + 续建资金优先（第 7 条）

第 7 条要求管理人依《企业破产法》第 34–36 条及时追回债务人财产，包括：

• 第 34 条：第 31–33 条规定行为（受理前无偿转让、明显不合理价格交易、对无担保债务提供财产担保、对未到期债务提前清偿、放弃债权、受理前 6 个月内个别清偿、隐匿转移财产或虚构债务）取得的财产；
• 第 35 条：股东出资义务加速到期——出资人尚未完全履行出资义务的，管理人应当要求缴纳所认缴出资，不受出资期限限制；
• 第 36 条：董事、监事、高管利用职权获取的非正常收入和侵占的企业财产。

关键创新：第 7 条第 2 款规定，依法追回的被违规抽调挪用资金，应当优先用于项目复工续建；项目无法复工续建的，应作为债务人财产依法分配。这一规则将财产追收与"保交楼"目标直接挂钩。

律师应对：

• 管理人 → 接管后尽快完成关联往来、股东借款、资金调拨的专项审计，锁定违规抽调挪用资金与可撤销行为线索；
• 对认缴制下未届出资期限股东 → 依第 35 条直接要求缴纳全部认缴出资，与 2023 年新《公司法》第 54 条"公司不能清偿到期债务的，债权人有权要求已认缴出资但未届出资期限的股东提前缴纳出资"配合使用；
• 重整投资人 → 把"追回资金优先用于续建"写入重整方案，争取债权人会议通过。

3.4 "三代"协议保护（第 8 条）——纪要最具突破性的规则

第 8 条规定：因保交楼、保交房需要，相关主体经地方政府有关部门协调，与房地产开发企业签订代管、代持、代建等协议对项目继续进行开发建设的，破产受理后：

• 管理人主张依《企业破产法》第 18 条解除协议的 → 不予支持；
• 管理人或债权人主张依第 31、32、33 条撤销或确认无效的 → 不予支持。

"三代"定义：

• 代建/代管：房企作为委托方与代建方/代管方签署协议，委托其负责后续工程建设、竣工交付、营销管理等，委托方负责筹措建设资金并继续享有项目投资收益；
• 代持：房企将项目公司股权以极低名义价格暂时转让过户至相关主体，由受让方主导后续建设和营运管理，房企仍可有限参与管理；项目收益先归还受让方投资，符合条件时房企按原价回购。

解读：这是纪要对管理人解除权与撤销权在特定场景下的明确排除。逻辑是：此类协议是地方政府为保交楼协调形成的项目拯救安排，受让方往往已大额投入、实际主导项目；若允许解除或撤销，保交楼成果将归于消灭。保护边界是"真实、经政府协调、用于保交楼"——若系当事人虚构、或名为三代实为逃废债务，则不受保护。

律师应对：

• 代建方/代管方/代持方 → 务必保留政府协调文件、资金投入凭证、建设推进记录，作为不可解除/不可撤销的证据；
• 管理人 → 接管后全面梳理项目公司股权结构、三代协议、政府协调文件，对符合第 8 条的协议不得启动解除或撤销程序；
• 债权人 → 对疑似以"三代"之名行转移资产、逃废债务的安排，及时主张权利并移送犯罪线索。

四、购房人权利保护体系（第 9–18 条）

购房人保护是纪要的核心亮点之一。纪要构建了一个多层次、分类保护的购房人权利体系：

4.1 管理人对购房合同的选择履行权（第 9 条）

第 9 条规定：

• 管理人对受理前成立、双方均未履行完毕的房屋买卖合同，有权依《企业破产法》第 18 条决定解除或继续履行；
• 解除合同的，购房人因此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权按普通债权清偿；
• 但购房人在破产受理前已支付全部购房款的，管理人不得解除合同。

解读：这是对管理人解除权的重要限制。"已付全款购房人"是房企破产中最弱势、最值得保护的群体——他们已经履行了全部义务，仅剩房企的交付/办证义务。如果允许管理人解除，将造成严重不公。纪要的"全款购房人禁止解除"是对这一群体的兜底保护。

4.2 消费性购房人保护（第 10 条）

第 10 条是纪要与法释〔2023〕1 号批复的衔接条款：

• 受理前已签合法有效书面购房合同、所购房屋系满足刚性或改善型住房等居住需求的 → 房屋买卖合同应当继续履行；
• 购房人权利依 1 号批复确定（已支付的购房款返还请求权 + 房屋交付请求权均优先于建设工程价款优先权、抵押权）；
• 征收拆迁安置户通过产权调换方式在拆迁补偿协议中明确约定位置特定、用途特定房屋补偿安置的，可以参照 1 号批复商品房消费者权利规定确定债权性质和权利顺位。

解读：1 号批复是"购房人保护的总开关"，纪要第 10 条确认其在破产程序中的适用。但 1 号批复的适用有严格条件：

• 所购房屋系用于居住（排除商铺、写字楼等投资性房产）；
• 购房人系自然人（排除法人购房）；
• 购房目的系刚性或改善型住房（排除投资性购房）；
• 已支付全部或大部分购房款（具体比例见 1 号批复及最高法相关裁判）。

纪要新增的是征收拆迁安置户的参照适用——这是对历史遗留问题的重要回应。

4.3 预告登记买受人保护（第 11 条）

第 11 条规定：受理前已签合法有效购房合同并办理预告登记的，管理人以购房人未支付全部价款为由主张解除合同的，不予支持；破产程序终结前符合办理本登记条件的，管理人应当予以办理。

预告登记是《民法典》第 221 条规定的"准物权"保护机制，过去在破产程序中能否对抗管理人解除权存在争议。纪要明确：预告登记可以对抗管理人解除权。

4.4 已交付占有房屋购房人保护（第 12 条）

第 12 条规定：受理前非消费性购房人与房企已签合法有效购房合同、受理时购房人已基于卖方符合约定条件的交付行为合法占有房屋的，管理人请求解除合同收回房屋的，不予支持。

是否"实际占有"应结合是否存在交付钥匙、办理物业入住手续以及实际管理、控制等事实支配行为综合判断。

解读：这是对"已交付未过户"购房人的特殊保护。即便不是消费性购房人，只要已经合法占有房屋，管理人就不得解除合同。这堵死了房企"先交房、后破产、再收回"的逃废债路径。

4.5 以房抵债 + 一房数卖 + 担保贷款合同（第 13–18 条）

纪要对几类特殊情形的处理：

第 13 条 以房抵偿普通金钱债权

• 履行期限届满前的以房抵债 → 按第 15 条买卖担保处理；
• 履行期限届满后的以房抵债 → 经审查不存在恶意损害第三人合法权益、不属于《企业破产法》第 31、32、40 条及司法解释二第 44 条规定情形 → 认定有效；
• 高额利息超出法律规定保护限额的部分，应当从购房款中扣减。

第 15 条 买卖担保

• 房企与债权人签订买卖合同为借款合同提供担保 → 破产受理后视为解除借款合同 + 取回房屋（但需返还已支付购房款）。

第 16 条 一房数卖

• 受理前一房数卖、数份合同均有效的，按以下顺序确定保护顺位：已办理所有权登记（预告登记）→ 合法占有 → 合同履行情况 → 合同成立先后；
• 恶意办理登记的购房人权利不能优先于已合法占有该房屋的购房人；
• 商品房消费者权利依 1 号批复确定。

第 17 条 交付房屋和办证

• 管理人决定继续履行合同 + 破产程序终结前房屋具备交付和登记条件的 → 及时交付并办理登记；
• 购房人未按要求支付剩余购房款的 → 管理人可解除合同，购房款返还请求权作普通债权清偿；
• 受理后购房人以房企迟延交付等非不能续建原因主张解除 → 购房款返还请求权和损害赔偿请求权作普通债权清偿。

第 18 条 商品房担保贷款合同

• 详见纪要原文，重点是按揭银行与购房人、房企之间的三方权利安排。

总结：第 9–18 条构建了一个"全款购房人 + 消费性购房人 + 预告登记购房人 + 已占有购房人 + 安置户"五层保护体系。这是纪要回应烂尾楼、保护人民群众切身利益的核心制度安排。

五、债权清偿顺位（第 19–23 条 + 第 31 条）——本次纪要核心亮点

5.1 清偿顺位表（第 31 条）

纪要第 31 条是全文最具实务影响力的条文。当房企被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能被解除或终止时，清偿顺序如下：

解读：这一顺位表是纪要的"灵魂"。第一顺位把商品房消费购房人已付购房款和按揭贷款放在建设工程价款优先权和银行抵押权之前——这是对过去"施工方优先、银行优先、购房人垫底"传统格局的根本性调整。

但请注意三个适用边界：

• 仅适用于"房屋不能交付且无实际交付可能"的情形——如果项目还能续建，按续建规则处理（第 24–27 条），不适用此顺位；
• 仅适用于"被裁定宣告破产"的情形——重整、和解案件中，债权人权利通过重整计划、和解协议安排；
• "商品房消费购房人"严格界定——刚需、改善自住住宅，不包括商铺、写字楼、投资性购房。

律师应对：

• 银行抵押权人 → 重新审视房企贷款项目按揭业务的尽调标准，关注楼盘能否交付将成为决定贷款回收率的核心因素；
• 施工方 → 争取已经发生的工程价款优先权确认；
• 普通债权人 → 评估第一、二、三顺位债权的实际金额占比，做好受偿率测算；
• 购房人代理 → 严把"消费性"认定标准，准备好转售记录、家庭住房情况、按揭还款流水等证据。

5.2 债权审查与申报（第 19–23 条）

纪要对债权申报、连带债务人申报、连带保证人申报、破产抵销权等作了系统规定，与《企业破产法》及其司法解释相衔接。重点关注：

• 第 21 条 实际施工人债权申报：承包人、转包人破产时，实际施工人应在承包人或转包人破产管理人处申报债权；实际施工人债权可在追回的建设工程价款范围内优先受偿；不足清偿的农民工工资可参照职工债权清偿。
• 第 22 条 保证金债权：履约保证金、工程质量保证金可走取回权、附条件债权、共益债务、优先受偿权等多元路径。

六、续建融资、共益债务与建工债权（第 24–27 条）

6.1 续建启动（第 24 条）

第 24 条要求：受理前项目已经停工的，法院应监督指导管理人对已完工工程量进行现场勘查、及时封存施工资料；第一次债权人会议召开前，管理人可请求法院批准续建方案，法院经审查认为可行的应当许可并监督立即组织实施。

6.2 原施工单位按续建方案施工 → 共益债务（第 25 条）

第 25 条规定：原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务在破产程序中随时清偿。

解读：这是对施工方最重要的利好规则。过去施工方在房企破产中往往面临两难：继续施工怕拿不到钱，停止施工怕烂尾加重损失。纪要的"共益债务"地位使施工方不仅能继续参与项目，还能"边建边结、随时清偿"。

但施工方参与续建不是简单的"接着干"——必须将商务条件完整写入续建方案：已完工程价款确认程序、续建工程计价原则、签证索赔期限、资金监管账户、节点付款与停工权、竣工验收与结算等。

6.3 续建融资债权（第 26 条）

第 26 条规定：续建融资债权优先于破产受理前的工程价款债权和抵押债权（经协商一致）；但不得优先于续建产生的建设工程价款债权。

解读：续建融资不能当然压过续建工程价款。这意味着：

• AMC、政府平台、共益债投资人在设计续建融资方案时，要主动与原施工方、抵押权人协商形成书面文件；
• 抵押权人对续建增值部分的优先受偿范围以破产受理时已完工部分价值为限，续建增值部分依次优先清偿续建工程价款债权和续建融资债权。

6.4 在建工程抵押与续建增值分割（第 27 条）

第 27 条明确：破产受理前就房企在建工程设定抵押的权利人，其优先受偿范围以破产受理时已完工部分价值为限；续建增值部分优先用于清偿续建工程价款债权和续建融资债权。

这一规则实质上完成了项目资产的功能切割：抵押权仅限于受理前已完工程；续建增值优先回流续建投入。

建工债权清收七大应对路径（小结）：

• 窗口期行动：抓紧工抵房权属登记、推进查封房屋拍卖变卖；
• 优先权确认：取得建设工程价款优先受偿权的生效法律文书；
• 续建升舱：争取共益债务地位，参与续建方案；
• 增值主张：在变价方案中明确续建增值部分优先用于续建工程价款；
• 保证金多元定性：单独申报取回权 / 附条件债权 / 共益债务 / 优先受偿权；
• 实际施工人代位申报：承包人未足额申报时代位申报；
• 刑民交叉应对：与刑事办案机关沟通资金性质甄别。

七、破产财产处置（第 28–29 条）

7.1 整体出售优先（第 28 条）

第 28 条规定：破产财产处置应当遵循价值最大化原则，一般应当优先采取房地产项目整体出售方式进行。

整体出售时：

• 破产程序中继续履行的购房合同以及土地出让金等相关公共费用债务一并转让；
• 受让人取得项目后应当继续向购房人履行交付房屋、协助办理不动产权证书、缴纳相关公用费用等义务并享有相应权利。

解读：整体出售是保交楼的最优路径——既实现财产价值最大化，又保证购房人合同权益的延续性。第 28 条将"价值最大化 + 保交楼"两个目标制度化。

7.2 在建工程拍卖（第 29 条）

第 29 条明确：破产财产变价出售应当以拍卖方式为原则；拍卖文件中应载明继续履行的购房合同内容并做好衔接安排。

同时规定：房企无能力开发的闲置存量土地，相关政府部门决定无偿收回土地使用权的，相关主体请求注销该土地使用权上已设立的抵押登记的，法院不予支持。这一规则保护了抵押权人的基本权利。

收尾：律师代理的七大应对路径 + 执业风险提示

一、律师代理的七大应对路径

• 破产受理前窗口期：抓紧工抵房权属登记；推进查封房屋拍卖变卖；推动以房抵债裁定送达——一旦破产受理，个案执行空间迅速收缩。
• 争取优先权确认：取得建设工程价款优先受偿权、抵押权、税款优先权等生效法律文书——这是分配阶段的"硬通货"。
• 争取共益债务地位：参与续建方案设计，争取"边建边结、随时清偿"地位；这是施工方的核心升舱机会。
• 防范增值被吸收：在变价方案、拍卖公告、竞买协议中持续主张"续建增值部分不归既存抵押权"。
• 保证金债权多元定性：不要简单并入普通债权申报，要根据返还条件是否成就、与债务人财产能否区分，分别主张取回权、附条件债权、共益债务、优先受偿权。
• 实际施工人代位申报：承包人怠于申报时，代位申报；注意区分"可对房企主张的工程价款"与"仅属于内部结算的价款"，防止因价款性质混杂导致整体债权被压低。
• 刑民交叉全流程应对：第一时间核查房企涉刑情况；通过府院协调机制争取"先行处置 + 预留份额"；受害人代理人在刑事程序中及时登记损失。

二、执业风险提示

• 不要忽略"程序选择"的执业风险：是代理债权人提起破产申请、还是参与重整投资人谈判、还是接受管理人指定——不同的程序选择对应不同的执业策略。慎用"先破产再说"思维——破产程序对债权人未必都是最优解。
• 府院协调机制的边界：府院协调机制不是"程序外的法外之地"，律师参与府院协调时应当保留书面记录、明确法律依据——避免因协调机制失灵反致律师执业风险。
• 逃废债线索的合规处理：发现房企及股东、高管涉嫌逃废债时，应当依《纪要》第 36 条及时移送犯罪线索，但不得越俎代庖、自行调查取证——刑事案件由公安机关管辖。
• 重整投资人方案的"诚信义务"：律师作为重整投资人法律顾问时，要审查方案的真实性、可行性、合规性——避免参与虚假重整、损害债权人利益。

三、结束语

纪要的出台标志着房企破产司法规则体系的基本建成。但"纸上的规则"到"个案中的正义"，离不开每一位律师在每一个案件中的专业判断和实务操作。纪要提供的不是终点，而是起点——它确立了框架、明确了方向、划定了边界，剩下的需要我们在每一个具体案件中，把法律规则转化为当事人的合法权益。